印度的崛起正在改写全球流动性格局
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影响出行计划预算和房屋买卖体验的趋势
应对当今美国房地产市场的挑战
探索影响美国房地产的趋势，以及在创造卓越的房屋买卖体验的同时管理项目预算的解决方案。
这是关于美国房地产趋势的两篇系列博客文章的第一部分。第二部分将重点讨论房地产经纪人关系和佣金结构的变化——敬请阅读。 开始.
过去几年，我们一直与客户及其家人密切合作，帮助他们应对各种挑战。 美国房地产市场但自 2020 年以来，情况发生了很大的变化。低利率和员工适应随时随地工作而大规模逃离市中心的时代已经一去不复返了。
如今的市场特点是利率、房价和租金上涨。尽管面临诸多挑战，流动性管理专家仍然可以通过信息共享和福利支持，帮助流动员工接受调动并充满信心地完成相关交易。
以下是一些建议，供希望引导流动员工在购房过程中做出明智决策的流动性管理人员参考。
影响美国房地产市场的趋势
在探讨克服当今美国房地产市场挑战的可行方案之前，让我们先来看看影响市场的趋势——要知道房地产是地域性的，每个市场都不一样。
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更高的抵押贷款利率： 疫情期间，抵押贷款利率降至历史低点，跌破3%。 美联储试图控制通货膨胀 此后几年，抵押贷款利率飙升至7%以上。对于那些锁定低于3%抵押贷款利率的流动员工来说，放弃现有利率并以如今的利率购买新房——每月可能要多花数千美元——导致一些人推迟了搬迁计划，等待更好的房地产市场。然而，需要指出的是…… 利率正处于下行趋势。利率已从2023年底的20年高点回落，贷款机构预计利率将继续下降，即使降幅不大。此外，许多现有房主在过去几年低利率环境下积累了房屋净值，这笔资金足以支付购买新房的更高成本。
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住房库存低： 利率上升、疫情导致的住房开发延误以及人口增长导致了 住房库存低选择减少意味着多个买家竞购同一处房产，从而推高房价。流动员工不仅要支付更高的利率，而且贷款额度也可能更大。请记住，一旦利率下降，就会有更多人愿意买卖房产。需求增加，房价自然也会上涨。
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租金上涨： 不仅仅是房屋拥有成本增加了。 平均租金 租金比疫情前上涨了近30%，其中独栋住宅租金涨幅超过35%。根据出发地和目的地城市的市场情况，对于流动员工来说，租房可能并非更经济的选择，尤其是在搬迁方案中包含购房补贴以降低购房成本的情况下。
房屋买卖解决方案，助您成功搬迁
正如格雷贝尔所证明的那样 2023年出行状况报告人才流动可以帮助公司实现目标、留住顶尖人才并打造竞争优势。因此，人才流动管理专家应鼓励流动员工接受调动，并帮助员工在购房和售房决策中感受到支持和信心。以下三个步骤可供参考：
1. 让移动办公人员了解当今房地产市场的真实情况
对于需要经常出差的员工来说，要想做出明智的购房选择，他们需要了解市场动态以及这些因素如何影响他们的搬迁。他们应该掌握“新常态”——房价上涨、可供选择的房源减少以及利率趋于正常化，这意味着利率高于2020年，但处于历史平均水平。
搬迁管理公司 (RMC) 拥有丰富的专业知识和经过审核的供应商合作伙伴网络，其中包括贷款机构，能够指导流动员工完成购房流程，使其更轻松、更高效、更易于实现。这些贷款机构拥有专门为搬迁员工提供支持的培训、专业知识和经验，这有助于流动员工做出明智的决策，从而获得积极的搬迁体验——同时也有助于流动管理专业人员控制项目成本。
以下是贷款方在此过程中可以发挥重要作用的几种方式：
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设定预期。 贷款机构应该参与到关于购房可行性和实际成本的讨论中来。这些合作伙伴可以帮助消除一些常见的误解，例如必须支付20%的首付或需要750分以上的信用评分才能符合购房资格，从而避免让流动员工误以为自己买不起房。
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节约成本的计划和激励措施。 贷款机构通常会提供专门针对搬迁的计划和优惠，帮助流动员工和流动性项目节省成本。例如，Graebel 的贷款机构通常会提供特殊的成交费用优惠，并且抵押贷款利率比非搬迁贷款机构低 0.25 个百分点。结合 Graebel 的其他计划——例如我们针对贷款机构手续费设定上限的成交费用计划，可以帮助员工节省数千美元——与推荐的合作伙伴合作，流动员工将获得显著的经济收益。
2. 与搬迁管理合作伙伴一起分析项目数据和预算
在当今的商业环境下，员工流动性管理人员通常无法简单地通过增加预算来将额外的住房福利纳入员工流动性计划。与区域管理公司 (RMC) 合作，分析计划数据并采取战略性方法进行福利决策，可以帮助员工流动性专业人员。 在平衡项目成本的同时，创造卓越的员工体验.
以下是一些需要与RMC合作伙伴共同分析的问题：
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我们之前在原籍城市和目的地城市之间的搬迁情况如何？这些搬迁数据表明，哪些住房福利最受重视，哪些最不受重视，我们可以将这些福利应用到未来在这些城市之间的搬迁中？
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在没有提供额外购房福利的情况下，我们成功填补了多少职位空缺？您是否建议为仍然空缺的职位提供住房福利以吸引顶尖人才？
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如果增加住房福利有助于填补职位空缺，那么增加或改变福利的能力和预算范围是什么？
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为了弥补住房福利方面的不足，我们可以或应该削减或调整哪些福利？哪些福利利用率低或似乎没有增加价值？
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住房豁免审批的趋势如何？我们是否应该将其作为一项常规福利？
3. 探讨政策调整以补充现有住房福利
大多数情况下，我们发现 获得购房补贴的流动员工会提升他们对搬迁方案价值的感知。员工往往能在公司待得更久。这类福利也能吸引顶尖人才。鉴于这些优势，人才流动管理专家应利用分析项目数据所获得的洞见，在可行的情况下探索政策调整方案。
与RMC合作伙伴协作，确定哪些方案适合您的流动人口和项目预算。以下是六项可供考虑的政策调整：
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位置灵活性。 与其搬迁到生活成本可能更高的主要市场，移动办公人员是否可以考虑搬到附近的郊区或乡村地区，并采取混合办公模式？这样既能让移动办公人员在更经济实惠的市场购房，又能满足工作需求。
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生活成本调整/津贴（COLA）。 生活成本调整津贴 (COLA) 是一项福利，旨在通过补偿原居住地和目的地城市的生活成本差异，帮助流动员工在目的地维持一定的生活水平。如果一个家庭从生活成本较低的地区搬到生活成本较高的地区，这可能是一个不错的选择。但需要注意的是，有些地区的物价持续上涨，而且看不到尽头。在这种情况下，为了保障员工流动计划的预算，可能需要逐步减少生活成本调整津贴。
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抵押贷款利息差额援助（MIDA）。 有了这项福利，公司将在一定时间内支付流动员工新旧房贷利率之间的差额。这样一来，员工就有时间安顿下来，暂时不必承受高利率带来的压力。
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抵押贷款重置。 如果房主已经购买了目的地城市的房产，但却无法出售原居住地的房产，那么抵押贷款重置机制可以保护他们。一旦原居住地的房产售出，贷款机构会将所得款项用于偿还目的地城市的房产贷款，而无需进行再融资。
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销售损失（LOS）。 对于一些在疫情期间竞价高峰期购房的业主来说，他们可能无法收回当初挂牌出售房屋时支付的购房款。在这种情况下，保险公司可能会承担全部或部分售房损失——即房屋售价与原购房款之间的差额，不包括任何资本性改良费用。
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租房者购房可享受的优惠。 由于租房未必是更经济的选择，尤其对于长期搬迁而言，购房福利可以帮助租房者实现购房梦想。首付或交易费用的直接结算福利——即贷款机构代表流动员工向区域管理公司 (RMC) 开具发票——是一项极具吸引力的福利，因为流动员工无需自掏腰包；这些费用由福利直接支付，而不是由流动员工先支付，然后在交易完成后报销。
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装修贷款。 由于房源短缺，流动员工可能不得不购买自己并不喜欢的房子，这会降低他们搬迁的意愿。为了吸引这些流动员工，帮助他们爱上自己的家，可以考虑提供装修贷款。这种折衷方案或许能说服他们接受搬迁，并为他们打造梦想家园提供机会。
在当今美国房地产市场，流动性管理人员可以评估多种方案，以更好地支持移动员工买卖房屋。虽然公司领导可能会担心成本增加，但流动性专业人员应该提醒他们： 投资的价值房地产市场具有周期性——它会像以往一样降温——但公司始终需要开展业务，这就必然需要员工搬迁。确保流动员工拥有积极的搬迁体验是一项回报丰厚的明智投资。
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Graebel Partner Alliance Lending Network 的成员提供了有助于本内容开发的见解。
